Il s'agit, dans le présent article, d’étudier la vente d’un bien immobilier occupé par un locataire. Seules seront traitées ici les ventes de biens immobiliers grevés d’un bail d’habitation meublé ou non meublé. Nous n’aborderons donc pas, entre autres, la vente d’un local commercial avec un locataire en place.
En cas de vente d’un bien immobilier occupé aucun problème ne se présente dès lors que l’acquéreur souhaite maintenir l’occupant dans les lieux. Dans ce cas, aucun congé ne sera à délivrer au locataire et aucun droit de préemption ne sera à purger.
Lors de l’acte authentique de vente du bien immobilier, un prorata du loyer déjà versé ou restant à verser sera réparti entre le vendeur et l’acquéreur. La question du dépôt de garantie devra également être réglée. Ainsi, le dépôt de garantie versé au vendeur au début du bail d’habitation devra être reversé à l’acquéreur. Ce dernier subrogera le vendeur dans ses droits et obligations vis-à-vis du locataire.
En outre, le notaire avisera le locataire du changement de propriétaire afin qu’il lui verse à l’avenir les loyers et qu’il sache que le dépôt de garantie lui a été transféré.
En ce qui concerne le dépôt de garantie il est à noter qu’il ne doit pas dépasser le montant d’un mois de loyer (hors charges) dès lors que les parties sont liées par un bail d’habitation non meublé. En revanche, si le bailleur et le locataire sont engagés dans un bail d’habitation meublé, il convient de rappeler que le montant du dépôt de garantie est librement fixé. Cette différence peut s’expliquer par le fait que dans un bail meublé, le dépôt de garantie ne se limite pas à protéger la valeur du bien immobilier, mais également celle des meubles.
Dès lors que le propriétaire veut vendre son bien immobilier libre de toute occupation, celui-ci devra veiller à donner un congé au locataire, afin que celui-ci quitte les lieux avant la prise de possession du futur acquéreur.
Un congé devra donc être délivré au locataire afin qu’il libère les lieux à l’échéance du bail d’habitation. Il est ici nécessaire de savoir sous quel régime le bailleur et le locataire sont liés. En cas de bail d’habitation non meublé, le bailleur devra donner un congé au moins six mois avant la fin du bail. Pour rappel, un bail d’habitation non meublé est de trois ans (ou six ans lorsque le bailleur est une personne morale).
Si les parties sont engagées dans un bail d’habitation meublé, le congé devra être délivré au moins trois mois avant la fin du bail. Nous rappellerons ici que la durée d’un bail d’habitation à usage de résidence principale est d’un an dès lors que le logement est meublé.
Entre la signature du compromis et la vente définitive, il est important d’ériger en condition suspensive la libération des lieux par le locataire, afin d’assurer à l’acquéreur une jouissance immédiate du bien immobilier. Si le vendeur souhaite vendre avant la fin du bail, seul un accord express entre le bailleur et le locataire pourra le permettre. A défaut d’accord, le bailleur ne pourra pas forcer le locataire à quitter les lieux avant le terme du bail.
Congé pour vendre
En plus de respecter un préavis comme vu ci-dessus, le congé pour vendre doit comprendre certaines mentions pour être valable.
Tout d’abord, il doit indiquer la motivation du congé. En l’occurrence, le congé annoncera l’intention du bailleur de vendre son bien immobilier libre de toute location.
Ensuite, afin de faire partir le délai du préavis et pour des raisons de preuve, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Enfin, en ce qui concerne un bail d’habitation non meublé, le congé doit, à peine de nullité, mentionner le prix, ainsi que les conditions de la vente envisagée. Cela permet de purger le droit de préemption du locataire, comme nous le verrons plus bas.
Il est important de préciser que le congé pour vendre sera sans effet dans certains cas. Ainsi, le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail d’habitation à l’encontre d’un locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance. Dans ce cas, seul un congé offrant en parallèle un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire peut être valable. De plus, le nouveau logement proposé doit être situé dans certaines limites géographiques.
Cette exception imposée par l’âge et les ressources du locataire n’est pas applicable dès lors que le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
Les droits de préemption du locataire
Vendre un bien immobilier occupé par un locataire titulaire d’un bail d’habitation ou mixte est susceptible d’entraîner à son profit un droit de préemption, c'est-à-dire la possibilité d’acheter le bien qu’il occupe par préférence à tout autre (ou presque) acquéreur. Il existe exactement trois droits de préemption, lesquels sont assez différents les uns des autres.
Le principal droit de préemption du locataire est institué par la loi du 6 juillet 1989. Ce droit de préemption concerne uniquement la vente d’un bien immobilier occupé par un locataire titulaire d’un bail d’habitation non meublé.
Ce droit de préemption nait de la délivrance par le bailleur d'un congé motivé par la vente du logement. Dès lors que le futur acquéreur souhaite conserver le locataire en place, aucun droit de préemption n’est à purger.
Le congé pour vendre délivré en fin de bail par le bailleur doit également valoir comme offre de vente afin de purger le droit de préemption du locataire. Ainsi, il faut que l’offre indique l’objet de la vente (qui doit correspondre exactement au bien immobilier loué), le prix ainsi que les conditions de la vente. En cas de bien immobilier situé dans une copropriété, il n’y a aucune obligation de mentionner la superficie.
Ce congé valant offre de vente reste valable pendant deux mois. A défaut d’acceptation ou de réponse du locataire, cela vaut déchéance de tout titre d’occupation à la fin du bail d’habitation non meublé.
En cas d’acceptation de l’offre dans le délai de deux mois, le locataire obtien un nouveau délai de deux mois pour réaliser la vente définitive. Ce délai préfix est de quatre s’il fait savoir dans son acceptation qu’il aura recours à un prêt.
L’acceptation, pour être valable, doit être pure et simple. Le prix doit être celui proposé par le bailleur dans l’offre d’achat. Si le locataire délivre une acceptation de l’offre pour un prix inférieur, sa position sera considérée comme un refus de l’offre.
Pour éviter toute fraude au droit de préemption du locataire, un droit de préemption subsidiaire doit être purgé si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou un prix plus avantageux.
Il existe deux autres droits de préemption du locataire. Ils concernent toutes les locations en meublé ou non meublé d’un logement. En outre, ces droits de préemption peuvent intervenir en cours de bail contrairement à celui de la loi du 6 juillet 1989.
Le premier de ces droits de préemption est prévu par la loi du 31 décembre 1975 et permet au locataire d’acheter en priorité lors de la première vente suivant division ou subdivision de l'immeuble en lots de copropriété.
Le second est instauré par la loi du 13 juin 2006. Ce droit de préemption autonome bénéficie aux locataires en place, lors de la vente en une seule fois de la totalité de l’immeuble comportant au moins dix logements.
Dans ce cas, la formation de l’offre de vente ne s’imposera au bailleur que dans l’hypothèse où l’acquéreur ne sera pas engagé à proroger les baux à usage d’habitation en cours, pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique.
Le droit de préemption urbain peut permettre à la commune de se porter acquéreur du bien immobilier mis en vente en vue de maintenir les occupants en place.
Nous préciserons ici qu’en cas de vente d’un bien immobilier à un parent jusqu’au quatrième degré inclus ces droits de préemption n’ont pas à être purgés, dès lors que le futur acquéreur occupe le logement pendant une durée au moins égale à deux ans.
Ecrit par Jérémy LOUIS / Agent NEW DEAL IMMOBILIER - Diplômé notaire