Lorsque une personne mariée désir vendre un bien immobilier, la question se pose de savoir si le conjoint doit intervenir à l’acte de vente. Une personne mariée peut-elle vendre seule un bien immobilier ?
La réponse à cette question va dépendre du régime matrimonial des époux et de la localisation du logement de famille.
Le régime matrimonial des époux
Les époux ont le choix entre trois grands types de régimes matrimoniaux : la communauté réduite aux acquêts (régime légal) la communauté universelle et la séparation de biens.
Ces régimes proposés par le Code civil sont des modèles et peuvent être aménagés en fonction des besoins des époux. Toutefois par simplification nous étudierons ces régimes sans aménagements, ainsi qu’ils sont prévus par le Code civil.
Nous ne parlerons pas non plus du régime de la participation aux acquêts qui suit les mêmes règles que la séparation de biens durant le mariage (pour s’apparenter à une communauté lors de la dissolution).
A défaut de choix, c’est le régime de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique.
De ces régimes va dépendre les pouvoirs dont disposent chaque époux sur les biens immobiliers et notamment le pouvoir de vendre.
Le régime de la communauté universelle
Sous le régime de la communauté universelle, par principe, tous les biens appartenant aux époux font partie de la communauté (sauf exception). Ainsi la vente d’un de ces biens nécessite l’accord des deux époux, peu importe l’origine du bien (donation, acquisition avant le mariage, etc…).
Le régime de la séparation de biens
Sous le régime de la séparation de biens, il n’existe pas de communauté. Les patrimoines des époux sont séparés. Tous les biens appartiennent en propre à l’un ou l’autre des époux.
Ainsi l’époux propriétaire exclusif du bien immobilier n’aura pas besoin de l’accord du conjoint pour le vendre. Toutefois, la séparation de biens n’empêche pas les époux d’acquérir un bien immobilier ensemble. Ils auront alors chacun une quote part indivise du bien. Dans ce cas, c’est le régime de l’indivision qui s’applique : l’accord des deux époux sera nécessaire pour vendre ledit bien.
Par ailleurs, il est possible d’adjoindre une société d’acquêts à la séparation de biens. C’est en quelque sorte « une petite communauté » dans laquelle les époux peuvent apporter des biens. Touts les biens faisant partie de cette société d’acquêts seront soumis au régime de la communauté. L’accord des deux époux est nécessaire pour vendre un bien immobilier dépendant de cette société d’acquêts.
Le régime de la communauté réduite aux acquêts
Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, on distingue selon l’origine du bien immobilier.
Si le bien immobilier a été reçu par l’un des époux grâce à une donation (sans clause d’intégration dans la communauté) pendant ou avant le mariage, il appartiendra en propre à cet époux. Ainsi l’accord du conjoint ne sera pas nécessaire pour le vendre.
De même, si le bien a été acquis par un des époux avant le mariage, il restera seul propriétaire et pourra donc le vendre seul.
Si le bien est acquis pendant le mariage, le bien tombe automatiquement dans la communauté et l’accord des deux époux est nécessaire pour le vendre. Ceci, même si le bien est acquis grâce aux gains et salaires d’un des époux ou s’il est acquis grâce à ses liquidités propres. Des liquidités propres sont par exemple de l’argent que l’un des époux avait reçu par donation pendant le mariage ou dont il disposait avant le mariage.
Toutefois, dans l’hypothèse où il utilise des liquidités propres pour acquérir un bien immobilier, il lui sera possible de faire « une déclaration de remploi » dans l’acte de vente permettant au bien immobilier de ne pas tomber dans la communauté et de rester propre audit époux. Ce dernier pourra alors le vendre seul.
Une déclaration de remploi (ou d’emploi) est la déclaration par l’époux dans l’acte authentique de vente qu’il utilise des deniers propres (par exemple issus d’une donation) ou des deniers issus de la vente d’un bien propre et qu’il désire que le bien acquis lui soit propre.
C’est seulement grâce à cette double déclaration que le bien ne rentrera pas dans la communauté et restera propre lui permettant de le vendre seul.
Bien souvent, les deniers propres utilisés ne suffisent pas pour payer la totalité du prix de vente et l’époux est obligé d’utiliser des biens communs pour compléter ou faire un emprunt. Dans ces situations, le bien pourra être propre si le prix de vente ainsi que les frais d’acquisition sont payés pour la plus grande partie par les deniers propres. Le bien sera propre mais la communauté aura alors droit à une récompense lors de la dissolution du mariage pour avoir financé en partie un bien propre. Au contraire, lorsque le bien et les frais d’acquisition ont été financés pour la plus grande partie par des deniers communs, le bien tombera dans la communauté à charge de récompense lors de la dissolution du mariage au profit de l’époux qui a utilisé des deniers propres.
Ainsi l’accord des deux époux pour la vente d’un bien immobilier va dépendre du régime matrimonial choisi et du caractère propre ou commun dudit bien.
Toutefois, il existe une exception où ces règles s’effacent et l’accord des deux époux est obligatoire , peu importe le régime choisi et la qualité propre ou commun du bien. Cette exception concerne la vente du logement de famille.
Le logement de famille
Le logement de famille est le logement qui sert de résidence principale à la famille c'est-à-dire aux deux époux et aux enfants. Lorsque les deux époux vivent séparés, le logement de famille est celui où vivent un des époux avec les enfants communs.
Dans un souci de protection, l’article 215 al 3 du code de civil dispose que « les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni ». Ainsi, la vente du logement de famille doit toujours être consentie par les deux époux. Cette règle s’applique peu importe le régime matrimonial choisi par les époux et le caractère propre ou commun du bien.
Ainsi un des époux peut s’opposer à la vente d’un bien immobilier appartenant en propre à son conjoint séparé de biens, du moment que ce bien est le logement de la famille.
Si un des époux ne respecte pas cette règle et vend le logement de famille sans l’accord de son conjoint, ce dernier aura la possibilité de demander la nullité de la vente dans le délai d’un an à compter du moment où il a eu connaissance de la vente. Toutefois, cette action en nullité ne pourra jamais être intentée plus d’un an après la dissolution du mariage.